Crédit

Le crédit immobilier finance l'achat d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Sa durée s'étend généralement de 15 à 25 ans (maximum 27 ans pour le neuf depuis les recommandations du HCSF de 2022).

Avec un taux fixe, votre mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. C'est l'option la plus courante en France (plus de 95 % des crédits). Vous savez exactement combien vous rembourserez au total.

Avec un taux variable (ou révisable), le taux évolue en fonction d'un indice de référence (Euribor). Si les taux baissent, vous payez moins ; s'ils montent, votre mensualité augmente. Un taux variable « capé » limite la hausse (par exemple : +1 % ou +2 % maximum).

Le taux mixte combine les deux : un taux fixe pendant les premières années (5 à 10 ans), puis un passage au taux variable. C'est intéressant si vous prévoyez de revendre le bien avant la fin de la période fixe.

Le crédit affecté finance un achat précis (voiture, cuisine équipée, travaux). Le montant est versé directement au vendeur ou sur facture. Avantage : si la vente est annulée, le crédit l'est aussi automatiquement.

Le crédit personnel (ou prêt non affecté) vous verse une somme que vous utilisez librement, sans justificatif. Il est souvent proposé par les banques pour des montants de 1 000 € à 75 000 €, sur 1 à 7 ans.

Le crédit revolving (renouvelable) met à votre disposition une réserve d'argent qui se reconstitue au fur et à mesure des remboursements. Son taux est très élevé (souvent 15 % à 21 % de TAEG). La loi Lagarde (2010) impose que chaque relevé mensuel indique la durée restante et le coût total si vous ne remboursez que le minimum.

La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. La règle d'or est le taux d'endettement : l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets (recommandation du HCSF, devenue contraignante en 2022).

Le reste à vivre est tout aussi important : c'est ce qu'il vous reste après avoir payé vos charges fixes et vos crédits. Un couple gagnant 6 000 € avec 35 % d'endettement a un reste à vivre de 3 900 €. Un célibataire gagnant 1 800 € avec le même taux n'a que 1 170 € - ce qui peut être insuffisant.

Le saut de charge mesure la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit. Si vous payez 800 € de loyer et que votre mensualité sera de 850 €, le saut de charge est de 50 € : la banque considère que c'est raisonnable.

Quand vous empruntez, la banque prend une garantie pour se protéger en cas de défaillance. C'est une sûreté qui lui permet de récupérer son argent.

L'hypothèque donne à la banque le droit de saisir et vendre le bien immobilier si vous ne remboursez plus. Elle nécessite un acte notarié (coût : environ 1,5 % du montant emprunté). En cas de revente anticipée, il faut payer une mainlevée d'hypothèque.

La caution (Crédit Logement, SACCEF) est une alternative plus économique : un organisme se porte garant à votre place moyennant une commission. Avantage : pas de frais de notaire, et une partie de la commission est restituée à la fin du prêt. C'est la garantie la plus utilisée en France.

Le nantissement consiste à mettre en gage un placement financier (assurance-vie, PEA) comme garantie du prêt. Si vous ne remboursez plus, la banque peut saisir le placement. Pas de frais de notaire, mais votre épargne est bloquée.

L'assurance emprunteur garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité permanente (IPT/IPP) ou d'incapacité temporaire de travail (ITT). Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, aucune banque n'accorde un crédit immobilier sans elle.

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, à condition que le nouveau contrat offre des garanties au moins équivalentes. Cette loi a aussi supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans.

Le coût de l'assurance peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit. Il varie selon l'âge, l'état de santé, la profession et le montant emprunté. La délégation d'assurance (assureur externe) est souvent 2 à 3 fois moins chère que le contrat groupe de la banque.

La renégociation consiste à demander à votre banque de baisser le taux de votre crédit en cours. C'est intéressant quand les taux du marché ont significativement baissé (écart d'au moins 0,7 à 1 point). La banque peut accepter ou refuser.

Le rachat de crédit (ou regroupement) consiste à transférer votre prêt vers une autre banque qui propose un meilleur taux. C'est plus efficace qu'une renégociation, mais génère des frais : indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû), frais de nouvelle garantie, frais de dossier.

En cas d'incidents de paiement (mensualités impayées), la banque peut accorder un report d'échéance (partiel ou total), un réaménagement du prêt (allongement de la durée pour baisser la mensualité), ou en dernier recours prononcer la déchéance du terme (exigibilité immédiate de la totalité du capital restant dû).